לפני מספר שנים מדינת ישראל הבינה שאנחנו יושבים על השבר הסורי – אפריקאי, והמשמעות היא שזה רק עניין של זמן עד שתהיה בארץ שלנו רעידת אדמה בקנה מידה הרסני.
בין אם אתם יודעים ובין אם לא, רעידת אדמה זה לא משהו שניתן לצפות מראש ויכול להיות שהיא תקרה שבוע הבא, או בעוד 100 שנה, אבל מה שבטוח – היא תקרה.

ולכן, מדינת ישראל הבינה שלא מעט בניינים שנבנו יקרסו במהלך רעידת האדמה הזו מה שיכול להביא להרג המוני והרס ענקי של רכוש, ולכן נולדה תוכנית מתאר ארצית מספר 38, או כמו שאתם מכירים בשם המפורסם תמ”א 38.

המטרה של התוכנית הזו היא חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כל הבניינים שלא עומדים בתקן מסויים שהממשלה הציבה בתוכנית, צפויים להיהרס ביום שתגיע הרעידת אדמה, ולכן הממשלה החליטה שכל בניין מגורים בארץ נמצא תחת הכובע הזה של תמ”א 38 במידה והוא עומד במספר מאפיינים, והראשון העיקרי שבו הוא שהתוכנית מיועדת רק לבניינים שנבנו עד 1/1/1980.

זאת אומרת, שכל מבנה שנבנה אחרי התאריך הזה, בכלל לא עומד בקטגוריה ואין צורך לבצע בו תמ”א 38 ולחזק אותו.
הסיבה שקבעו דווקא את התאריך הזה, היא שאחרי התאריך הזה נכנס תקן בנייה שנקרא תקן 413.

התקן הזה נכנס לתוקף אחרי 1/1/1980 , תקן הבנייה הזה הוא תקן בנייה שעמיד בפני רעידות אדמה, ולכן כל מה שנבנה לפני התאריך הזה ולא עומד בתקן 413, עומד במאפיינים העיקריים וזכאי לתוכנית תמ”א 38 של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

כמו שאנחנו מכירים את התוכנית של פינוי בינוי, אנחנו יודעים שהרשויות לא אוהבות להוציא תקציבים משלהם על בנייה ולכן התוכנית הזו תצא לפועל באמצעות תמריץ כלכלי ליזמים.
זאת אומרת שהרעיון של התוכנית הזו מלכתחילה היה שהאחריות לבצע כאן תמ”א 38 ולשפץ ולחזק את הבניין הייתה מוטלת על הדיירים.

המדינה הבינה שהדיירים לא ישקיעו כאן כסף מהכיס שלהם וזה לא כל כך מעניין אותם כי רעידת אדמה זה דבר שנשמע רחוק מאוד, ולכן היא החליטה לפנות ליזמים.
הרעיון הוא שיבוא יזם או קבלן שיבצע את התיקונים הדרושים בבניין כדי שהוא יעמוד בתקן הדרוש לרעידות אדמה, ובתמורה התגמול של הקבלן יהיה זכויות בנייה נוספות על הבניין הקיים ודירות לעצמו שיוכל למכור ולהרוויח מהם, ומכאן מגיע בעצם התמריץ הכלכלי שלו.

תמ”א 38 – התיקונים לחוק

תמ”א 38 תיקון 1

השאלה כמה דירות הקבלן יקבל, היא שאלה מכריעה בנושא הזה ולכן יצאו כמה תיקונים בחוק בעניין הזה.
אז תיקון מס’ 1 הוא הראשון שיצא – שאומר תוספת קומה על הגג או בקומת העמודים, והכוונה היא שאם יגיע יזם ויחזק את המבנה בהתאם לתקן של תמ”א 38, הוא יקבל קומה נוספת על הגג או בקומת העמודים שבה יוכל לבנות את הדירות שיוכל למכור ומהן בעצם לעשות את הרווח.

הייתה בעיה נוספת בתוכנית כשהגיעו הדיירים ואמרו לעצמם “אוקיי תודה רבה ליזם שהוא מחזק לי את הבניין אבל עדיין לא מתאים לי אתר בנייה על הראש”, ולכן המדינה החליטה גם בתיקון הזה להוסיף את הזכות לדיירים לקבל במסגרת הפרוייקט תוספת שטח של עד 25 מ”ר לכל דירה, מה גם שזה מגדיל את זכויות הבנייה של היזם וגם הדירות שלו יהיו יותר גדולות ככה שזה מוסיף לכלכליות של הפרוייקט.
התיקון הזה בעצם גרם להתחלות של פרוייקטים ולהגדלת הכדאיות.

תמ”א 38 תיקון 2

אחריו יצא תיקון מס’ 2 שמאשר – הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ”א 38, והתיקון הזה נולד מהעניין שלפעמים הגיעו יזמים לבניינים מסויימים וראו שהמצב של הבניין הוא בעייתי מאוד,ולפעמים היה כלכלי יותר לבוא ולהרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש מאשר לשפץ אותו מהיסוד.

תיקון מס’ 2 בא ומאפשר ליזם להרוס את הבניין לגמרי ולבנות אותו מחדש, מה גם שהדיירים במקרה הזה לא רק מקבלים עד 25 מ”ר רבועים לכל דירה, אלא הם מקבלים את השטח הקיים שהיה להם כדירה חדשה הפעם.

הבעיה שהייתה עד התקופה הזו בתמ”א 38 היא שהייתה כדאיות כלכלית לפרוייקט רק באזורי תל אביב וירושלים וכל מה שצמוד אליהם, כי ערך הקרקע שם הוא גבוה, אבל יכלנו לראות ריכוז גבוה של פרוייקטים באזורים האלו וכשהתרחקנו קצת כבר לא היה כדאיות כלכלית לפרוייקט באזורים כמו רחובות ונס ציונה לדוגמא.

תמ”א 38 תיקון 3

ואז הגיע תיקון מס’ 3 – שמאשר לכל יזם תוספת 2.5 קומות על הגג, זאת אומרת שהפעם באה המדינה ורצתה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ליזמים כשהם מתרחקים קצת מתל אביב ונתנה להם מעכשיו את הזכות לבנות 2.5 קומות על הגג וככה למכור יותר דירות מה שיגדיל את הרווח שלהם מהפרוייקטים.
התיקון הזה כן הגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקטים אבל זה עדיין לא היה מספיק.אני מזכיר לכם שמטרת התוכנית של תמ”א 38 היא להכין את כל המדינה לרעידת אדמה בקנה מידה הרסני ולא רק חלק ממנה.

תמ”א 38 תיקון 3א’

ולכן יצא גם תיקון 3א’ – שבמסגרת התיקון הזה תוספת הקומות תהיה תוספת לפי הקיים, זאת אומרת ששוב פעם הגיעה המדינה ורצתה להגדיל את הכדאיות ליזמים, והמשמעות של תיקון 3א הוא שבמידה והבניין שבו מבוצע הפרוייקט הוא קומה 1-היזם יקבל קומה וחצי על הגג,
במידה והבניין הוא 2 קומות,היזם יקבל 2.5 קומות,
במידה והבניין הוא 3 קומות, היזם יקבל 3 קומות,
ובמידה והבניין הוא 4 קומות ומעלה, היזם יקבל 3.5 קומות על הגג.

התיקון הזה באמת הגדיל את הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים במסגרת התמ”א בצורה משמעותית, אבל שימו לב שזה עדיין לא מספיק כי בפריפרייה הרחוקה באזורי הצפון והדרום אנחנו יכולים לראות שאין שום התחלות פרוייקטים ולכן המדינה צריכה להגדיל את הכדאיות באזורים האלו ואנחנו צפויים גם לראות בעתיד את תיקון 4 שהמועצה הארצית לתיכנון ובנייה כבר הודיעה שהיא התחילה לעבוד עליו.

מהם אחוזי ההסכמה להתחלת תהליך תמ”א 38 ?

במסגרת תמ”א 38 שהולכים לכיוון של בנייה מחדש – נדרשת כאן הסכמה של 80% מהדיירים כדי להתחיל לצאת לדרך עם הפרוייקט.
וכשאנחנו מדברים על תמ”א 38 במסגרת עיבוי – והכוונה היא לשיפוץ והוספת קומות, נדרש כאן אחוז הסכמה נמוך יותר של שני שליש מהדיירים (66%).

איך עובד התהליך של תמ”א 38 ?

אז ככה מתחיל תהליך כשר בתמ”א 38.
הצעד הראשון קורה בעצם כשהדיירים באים ומחליטים לעשות בבניין שלהם תמ”א 38 ומתחילים להחתים את כל הדיירים בבניין.

כשיש אחוז הסכמה מספיק גבוה לדיירים אפשר כבר לצאת לדרך, ובעצם הצעד הבא של הדיירים הוא למנות עו”ד ומפקח בנייה שיעזור להם לצאת לדרך בתהליך.
הצעד הבא שהדיירים יעשו הוא לבחור בעצמם את היזם או הקבלן שיגיע ויבצע את כל השיפוץ וכל הבנייה בתהליך, בשלב הזה הדיירים יעשו ריאיון ליזם ויבחרו אותו עם פינצטה וגם ירצו לראות פרוייקטים אחרים שהוא עשה במסגרת התמ”א.

בשלב הבא הדיירים כבר יהיו אחרי בחירת היזם שלהם וייכנסו איתו למשא ומתן וחתימת חוזה לגבי כל ההסכמים ביניהם.
אחר כך ילך היזם ויתחיל עם העבודה מהצד שלו.

הוא יתחיל לעבוד עם האדריכל והמהנדס וכל אנשי המקצוע מהצד שלו ויבנה תוכנית להיתר בנייה ויגיש אותה לעירייה.
אחרי תקופה מסויימת של תיקונים של היזם מול הועדה המקומית היזם יקבל אישור להתחיל לבנות.
הצעד הבא יהיה להתחיל את הבנייה בפועל ולהוציא את הפרוייקט לאור בהתאם לכל מה שסוכם מראש.
מפקח הבנייה הוא מטעם הדיירים והוא יתלווה ליזם לוודא שהכל עובד בהתאם למה שסוכם מראש ושהיזם בעצם עומד בהסכם מול הדיירים.

בסוף הפרוייקט כולם יוצאים מרוצים והולכים לתקן את פנקס הבתים המשותפים, ובעצם להוסיף את כל השטחים לדירות הקיימות ואת הדירות החדשות לרישום בפנקס.
ככה עובד התהליך הכשר של תמ”א 38, אבל המון פעמים בשלב הראשון מגיעים קבלני חתימות שיוזמים את התהליך במקום שהדיירים יזמו את התהליך בעצמם, בואו נדבר על קבלני חתימות.

קבלן חתימות בתמ”א 38

קבלני חתימות הם בעצם אנשים שמגיעים ומחתימים את הדיירים והם אנשים מאוד מאוד חשובים לפרוייקט ולמה זה ?
כי אנחנו יכולים ללמוד מפרוייקטים שנעשו בעבר שחתימות – זה המצרך היקר ביותר.
זאת אומרת שההסכמה של הדיירים באותו המתחם לתת את הזכויות על הקרקע ליזם מסויים היא מאוד קשה להשגה וצריך להיות בן אדם שיודע לדבר ולהסתדר עם טיפוסים שונים של אנשים כדי לקבל את ההסכמה שלהם.

קבלני חתימות נכנסים לתמונה גם בתמ”א 38 וגם בפינוי בינוי, בעצם בפרוייקטים שבהם נדרשת הסכמה של הדיירים להתחלת הפרוייקט.
וכשנשאלת השאלה מה צריך להיות כדי להיות קבלן חתימות, אז התשובה היא שאין צורך ברישיון, והאמת היא שאין צורך בכלום.

זאת אומרת שכל אחד מאיתנו יכול ללכת ולהיות קבלן חתימות וזו עוד דרך מעניינת לעשות כסף מנדל”ן בלי כסף.
זו הסיבה שאנחנו יכולים לראות לפעמים כל מיני אנשים שזו העבודה שלהם מהצד או ספרים שכונתיים שמגיעים ומנסים להיות קבלני חתימות.

אם תחשבו על זה מזווית מסויימת, קבלן חתימות הוא סוג של “סוכן מכירות” של הפרוייקט, זאת אומרת שהוא מגיע ומשווק את הפרוייקט לעיניים של הדיירים.
הוא מציע להם א’ ב’ וג’ בתמורה להסכמה שלהם, הוא סוג של מוכר להם את הפרוייקט.
זו הסיבה שאם הם אנשים שגרים באזור, אולי גם יש להם היכרות מוקדמת מול הדיירים מה שעוד יותר תורם להתנהלות מולם.

קבלן החתימות בעצם עובד בשיתוף עם קבלן / יזם.
הכוונה היא שקבלן החתימות לא יוזם את הפרוייקט בעצמו ובונה על הקרקע, אלא הוא מתפרנס ממכירת חתימות ליזם,
ועל כל חתימה שהוא מצליח לספק ליזם, היזם מוכן לשלם כסף.
כמה כסף ? זה כבר תלוי.

אנחנו יכולים לראות שהסכומים שהיזמים מוכנים לשלם על כל חתימה הם מאוד משתנים.
הם נעים בין 2,500-10,000 ש”ח לחתימה, וזה מאוד משתנה בהתאם למיקום של הפרוייקט.
אנחנו יכולים לראות שבאזורי הפריפרייה זה עומד יותר במספר המינימלי, בזמן שככל שאנחנו מתקרבים לאזור המרכז המחיר עולה ועולה ויכול להגיע ל10 אלף שקלים לחתימה ולפעמים אפילו יותר.

שימו לב שהיזמים לא באים ומשלמים הכל במכה אחת, אלא הם גם מעמידים תנאי לקבלן החתימות שיהיה העיניים והאוזניים שלהם בפרוייקט מול הדיירים וגם משלם לו לפי התקדמות הפרוייקט, ככה שבדרך כלל זה לא עובד בצורה כזו שקבלן החתימות יחתים ימכור ויברח אלא ילווה את הדיירים מול היזם גם לכל אורך חיי הפרוייקט.

תמ”א 38 – יתרונות בתהליך

בואו נפרוט את כל היתרונות שיש לנו בכל הפרוייקט הזה של תמ”א 38.

אז היתרון הראשון והעיקרי הוא בטיחות.
מטרת התוכנית הזו היא לבוא ולחזק בניינים שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה, ולרוב המטרה הזו מושגת בזכות תמ”א 38.

היתרון השני שיש לנו כאן הוא בעצם שהעירייה לא משקיעה כסף, כמו שאנחנו זוכרים הרשויות לא רוצות להשקיע כסף בבנייה והן סוג של מתחמקות מזה בזכות התמריץ הכלכלי ליזמים, מה שמביא אותי ליתרון הבא שהוא היזם שמרוויח זכויות בנייה, מגיע היזם ובונה מה שבונה במסגרת הפרוייקט ופודה את הרווח שלו בזכות הדירות הנוספות שאותם הוא בנה בבניין.

שימו לב איך במהלך השנים ועם כל תיקון שיוצא הכדאיות הכלכלית בתמ”א 38 רק עולה ועולה.
והצד השלישי שמרוויח מהתוכנית הזו הוא הדיירים שמרוויחים עשרות אחוזי רווח על הנייר, זאת אומרת שהדיירים לא משקיעים שקל אחד מהכיס שלהם, ונהנים מעליית ערך משמעותית בדירה שלהם.

בדרך כלל במסגרת פרוייקטים כאלו מוסיפים מעלית לבניין, מוסיפים ממ”דים לדירות,מוסיפים מרפסות לדירות ובכלל מוסיפים שטח נוסף לדירות ובחלק מהפרוייקטים אפילו מצליחים להגיע להסכמה עם היזם על שיפוץ פנימי של הדירות על חשבון היזם.

ואם זה לא מספיק, כמו שראינו בתיקון 2 לפעמים גם יש הריסה ובנייה מחדש של הבניין מה שאומר שהדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי בחינם.

תמ”א 38 – חסרונות בתהליך

ומנגד כמו בכל דבר גם בתמ”א 38 יש לנו חסרונות והחיסרון הראשון והמשמעותי הוא שאין מענה לפריפרייה, כמו שאנחנו גם נראה בשיעור הפרקטי הבא, המטרה של תמ”א 38 הייתה לחזק את כל המבנים במדינה וכרגע המצב הקיים הוא שאין מענה לפריפרייה בגלל חוסר כדאיות כלכלית של יזמים לבוא ולהשקיע שם, כי ערך הקרקע באזורים האלו הוא נמוך, מה שמקטין את הרווח של הדיירים.
המועצה לתיכנון ובנייה עובדת בימים האלו על תיקון מס’ 4 שהמטרה שלו תהיה להגדיל את הכדאיות ליזמים ללכת ולתת מענה גם לפריפרייה.

חיסרון נוסף של התוכנית הוא פלסטר על מסננת.
יש כאלו שטוענים שתמ”א 38 הוא סוג של פשרה ובעצם לא באמת בא לחזק את המבנים בצורה שתעזור לו להתמודד מול רעידת אדמה כל כך חזקה כמו שאנחנו צופים שתגיע.
לפי הטענה שלהם תמ”א 38 הוא סוג של שיפוץ קוסמטי לבניינים שהרבה פעמים הוא לא מספק מבחינה בטחונית, מה גם שהתוכנית הזו סוג של דוחה את תוחלת החיים של מבנים מסויימים וסוג של דוחה את הקץ, זאת אומרת שמנסים לשפץ על תשתיות ישנות מדי והעניין הזה הוא לא מספק, וחוץ מזה הם טוענים שהיזמים משתדלים גם לא ללכת על הריסה ובנייה מחדש כי זה פחות כלכלי ליזמים למרות שזה מועדף מבחינה בטחונית.

חיסרון נוסף הוא העניין של פרוייקטים שנתקעים, קורים מקרים שיזמים נתקעים בלי כסף באמצע הבנייה בפרוייקט והתהליך נתקע, מה שגורם לדיירים להיות תקועים ולגור בתוך אתר בנייה למשך תקופה ארוכה.
זו הסיבה שאני מדגיש כמה זה חשוב להכיר את היזם שלך לפני שאתה בוחר אותו ולבדוק פרוייקטים אחרים שהוא עשה ואם יש לו גב כלכלי, ומין הסתם לא להיות הפרוייקט הראשון שלו.

בעיה נוספת שעולה כאן היא התנגדויות דיירים, שלפעמים הם מעכבים פרוייקטים.
אני מזכיר אנחנו צריכים הסכמה מסויימת של הדיירים כדי להתחיל בתהליך, אבל עדיין אם אין לנו מאה אחוז הסכמה אנחנו צריכים לפעמים ללכת ולהתמודד עם ההתנגדויות האלו מול הרשויות ודברים כאלו יכולים לקחת זמן.

כשזה מגיע לעניין של סוכני חתימות לפעמים יש לנו סוכני חתימות במונופול.
זאת אומרת שמגיע סוכן החתימות ליזם ומקציב ליזם מחיר לא הגיוני שהוא רוצה על כל חתימה של דייר וזה קורה אחרי שהדיירים חתמו לו, מה שיכול לתקוע את כל הפרוייקט במקרים מסויימים.

חוץ מזה קורים מקרים של חתימת הדיירים למס’ סוכנים, ואז יש בעיה משפטית בנושא כשהדיירים נותנים את ההסכמה שלהם ליותר מגורם אחד וגם דברים כאלו יכולים לעכב את התהליך.

תמ”א 38 – בכלליות

דבר ראשון שאני יכול להגיד בלב שלם הוא שתמ”א 38 זו תוכנית מוצלחת.
תחשבו על זה – כולם מרוויחים.
גם המדינה שמחזקת את המבנים,
גם היזמים שמרוויחים זכויות בנייה,
וגם הדיירים שנהנים מעליית ערך.

התוכנית הזו מוצלחת מאוד במרכז הארץ והמדינה פועלת כדי להרחיב את ההצלחה גם לאזורי הפריפרייה.
דבר שני שאנחנו יכולים לראות הוא העיריות מקדמות בברכה את כל התהליך הזה, זאת אומרת שהעיריות משתדלות לזרז תהליכים של היתרים בתמ”א 38 כי בדרך כלל הן רוצות לזרום עם הזרם ולא להיתקע מאחור בזמן שכל העיריות האחרות רצות בנושא הזה.
ובנוסף אנחנו יכולים לראות את כל הפרוייקטים באתר המרכזי של תמ”א 38 כך שבלחיצת כפתור כל המידע יהיה פרוס מול העיניים.

אבל רגע לפני אני רוצה שסוף סוף נדבר על הבילבול הקיים בין תמ”א 38 לפינוי בינוי ולמה זה בכלל קורה.

הבדלים בין תמ”א 38/2 לפינוי בינוי

אז כשאנחנו מתחילים להתבלבל בין תמ”א 38 לפינוי בינוי זה בגלל תמ”א 38 תיקון 2 ואני אסביר.

פינוי בינוי בעצם מדבר על הריסה ובנייה מחדש, ולרוב כשאנחנו מדברים על תמ”א 38 אנחנו מדברים רק על שיפוץ מבנים, אבל יש מקרים שבהם מגיע תיקון 2 שאומר הריסה ובנייה מחדש.
אבל האמת היא – שאין שום קשר בין תמ”א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי והם 2 דברים שונים ונפרדים לחלוטין, ויש ביניהם כמה הבדלים מהותיים.

• ההבדל הראשון שאנחנו רואים הוא שבדרך כלל תמ”א 38 תיקון 2 הוא פרוייקט קטן שמתבצע בבניין אחד, הוא יוכל להתבצע בבניין שיש בו 2,4 או 8 יחידות דיור, בזמן שפינוי בינוי הוא פרוייקט שמתבצע על מתחם בניינים מסויימים ולא על בניין אחד, וכדי להתחיל פרוייקט של פינוי בינוי צריך מינימום – לפחות, לפחות 24 יחידות דיור.
• ההבדל השני הוא שבתמ”א 38 אין צורך בתב”ע שהועדה המקומית צריכה לבוא ולכתוב על המבנה שלנו,בזמן שבפינוי בינוי כן יש צורך בתב”ע כי זה פרוייקט גדול יותר.
  הצורך בכתיבת תב”ע מעכבת את התהליך מה שהופך את הפרוייקטים של פינוי בינוי לפרוייקטים הרבה יותר ארוכים מתמ”א 38.
• הבדל נוסף הוא שתמ”א 38 מכוון כדי להתחיל מטעם הדיירים, בזמן שבפרוייקט פינוי בינוי מי שמתחיל ויוזם את התהליך זה בדרך כלל היזם או העירייה, וזה תלוי במסלול שבו הם מחליטים ללכם, מסלול המיסוי או מסלול רשויות מקומיות.
• הבדל נוסף ומהותי שאנחנו יכולים להגיד הוא תקופת הזמן השונה בין הפרוייקטים.
  בהערכה גסה אני יכול להגיד שתמ”א 38 תיקון 2 הוא פרוייקט קצר יותר שבדר”כ ייקח בין 5-6 שנים, בזמן שפרוייקט פינוי בינוי הוא תהליך הרבה יותר ארוך ותקופת הזמן שלו מאוד משתנה ותלויה בהרב גורמים, ויכולה לקחת בין 6-15 שנה.
• ההבדל האחרון שאנחנו יכולים להגיד בין השניים הוא שבתמ”א 38 תיקון 2 מטרת הפרוייקט היא בעצם לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, בזמן שבפינוי בינוי שימו לב שלא דיברנו מילה על רעידות אדמה, בגלל שהמטרה העיקרית של תוכנית פינוי בינוי היא לחדש את פני העיר.

לסיכום

אני מקווה שהכל ברור לגבי ההבדלים ושעכשיו אתם יכולים לעשות את ההבחנה בין תמ”א 38 לפינוי בינוי.
שניהם פרוייקטים מעולים שיכולים להשביח את ערך הנכס העתידי שלכם בצורה מאוד מאוד משמעותית, ככה שאני מציע שאם כבר לחפש נכס באזור מסויים, כדאי לקחת גם את העניינים האלו בחשבון כי יש בהם לא מעט כסף – אל תשכחו שהדיירים לא משלמים שקל מהכיס שלהם ומקבלים עליית ערך בנכס.