ברוכים הבאים למדריך המלא שיעסוק כולו בנושא של מיסים בעולם הנדל”ן.
המס הראשון והנפוץ ביותר בכל עסקת נדל”ן הוא כמובן מס רכישה.
מס רכישה
מה זה מס רכישה ?
מס רכישה זהו מס שמשולם בשלב הרכישה של הנכס ע”י הקונה, וזהו גם המס הראשון והעיקרי בעסקאות נדל”ן.
המס הזה משולם לרשות המיסים, זאת אומרת שברגע שעשינו עסקת נדל”ן האחריות מוטלת עלינו ללכת ולדווח לרשות המיסים שהתבצעה כאן עסקה ולשלם להם את המס הדרוש, במידה וצריך לשלם כמובן.
איך בודקים גובה מס רכישה ?
כלי עזר מאוד טוב כדי להעריך מס רכישה לפני עסקה הוא סימולטור מס רכישה ברשות המיסים שאותו אפשר למצוא באינטרנט, ולהזין את הסכומים ולקבל את הסכום המדוייק שאנחנו צפויים לשלם במס רכישה.
אפשר גם להזין את סוג הנכס שאותו אנחנו מתכוונים לקנות מבלי להזין סכום אם עדיין לא ידוע לנו ורק לראות את אופי החישוב ומדרגות המס בלבד.
כאן כמו שאתם רואים צירפתי לכם תמונה וככה בדיוק זה נראה באתר של רשות המיסים.
כמה מס רכישה נשלם בעסקאות השונות בנדל”ן ?
דבר ראשון בקניית קרקע – אנחנו נשלם שישה אחוזים מערך הקרקע.
אז סתם לצורך הדוגמא אם עכשיו קניתי קרקע ב-1,000,000 שקל ובכוונה אני מביא כאן מספר עגול כדי שיהיה קל לחשב, אז מס הרכישה שלי יעמוד על 60,000 שקל, ומה שיפה בקרקעות זה שאם אני אוציא היתר בנייה מאוחר יותר כדי לבנות על אותה הקרקע,אנחנו נקבל החזר של אחוז אחד מרשות המיסים זאת אומרת שאנחנו נקבל 10,000 שקלים חזרה.
מה שיפה בקרקעות הוא שקודם כל אנחנו משלמים מס רכישה בשלב הקנייה ובשלב הקנייה עדיין אין לנו נכס בנוי ככה שהמס שלנו יוצא מופחת כי הנכס שווה פחות.
תחשבו שעל אותה הקרקע היה בית בנוי, אז היינו צריכים לשלם 6 אחוזים לדוגמא מ2 וחצי או 3 מיליון שקל שזה כבר יוצא הרבה יותר גבוה.
פלוס נוסף לגבי מס הרכישה אנחנו יכולים לראות במכרזים שבהם מס הרכישה תלוי באחוז הפיתוח של הקרקע בשכונה, ככה שאם אחוזי הפיתוח עומדים על 50% לדוגמא, אנחנו נשלם רק 50% מגובה מס הרכישה שאנחנו צריכים לשלם, זאת אומרת חצי מ-6% יוצא לנו רק שלושה אחוזים אז זה גם פלוס מעולה שיש לנו במכרזים לגבי העניין הזה.
אז גובה מס הרכישה בקניית דירה יחידה – לרוב יעמוד על 0% ואמרתי לרוב כי יש לנו כאן את הטבלה של גובה מס הרכישה בקניית דירה יחידה שמתעדכנת פעם בשנה וזו הטבלה המעודכנת נכון לשנת 2,019.
זאת אומרת שאם אין שום דירה בבעלותי כרגע ואני קניתי דירה בשווי של עד 1,696,750 ש”ח אני לא צריך לשלם שקל אחד מס רכישה.
אבל אם עברתי את המדרגה הזו, אז אני כבר אשלם בהתאם לאחוזים שרשומים לנו בטבלה אבל שימו לב שהחישוב הוא לינארי, והמשמעות היא שאנחנו לא נשלם מס רכישה מהשקל הראשון, אלא רק על ההפרש במדרגות המס השונות.
זאת אומרת אם לדוגמא קניתי נכס ב-1,800,000 שקל אני אשלם מס רכישה של 3.5% רק על ההפרש הזה של ה-100,000 שקל בין המדרגה של ה-1,696,750 ועד הסכום שבו קניתי את הדירה שבמקרה שלנו הוא 1,800,000 שקל וזה עובד גם על אותו עיקרון לגבי המדרגות הגבוהות יותר.
לבסוף מס הרכישה שאנחנו נשלם בקניית דירה נוספת / נכס מסחרי-יעמוד על 8% מהשקל הראשון, זאת אומרת שאם כבר יש דירה בבעלותי ואני קונה דירה נוספת, הפעם אני אשלם 8% מעלות הדירה הנוספת כבר מהשקל הראשון.
מלבד זה במקרה וקניתי נכס מסחרי, לדוגמא משרד – אז אני אשלם עליו תמיד ללא יוצא מהכלל 8% מהשקל הראשון בלי קשר לאם יש דירה בבעלותי או אין, מהסיבה הפשוטה שהמדינה מבינה שאם אנחנו רוכשים נכס מסחרי כמו משרד אנחנו עושים את זה למטרת רווח וכשאנחנו מרוויחים כסף המדינה כמובן תמיד רוצה להשתתף.
אז זה לגבי מס הרכישה, נעבור למס שבח.
מס שבח
מה זה מס שבח ?
מס השבח הוא מס שמשולם בשלב המכירה של הנכס והפעם הוא משולם ע”י המוכר.
זהו גם המס השני העיקרי בעסקאות נדל”ן וצריך לקחת אותו בחשבון לפני כל עסקת נדל”ן.
גם המס הזה משולם לרשות המיסים אותו עיקרון כמו מס רכישה.
איך מחשבים מס שבח ?
כדי להעריך את מס השבח עוד לפני העסקה אנחנו יכולים גם כאן להיכנס…
לסימולטור מס שבח רשות המיסים(ולבצע בדיקה) וכמו שאתם רואים צירפתי לכם כאן תמונה וככה בדיוק זה נראה תוכלו למצוא את זה באתר של רשות המיסים.
את מס השבח אנחנו משלמים בגובה 25% מהרווח בעסקה ושימו לב שזה מגובה הרווח ולא מכל גובה המכירה.
זאת אומרת שממש כמו הכנסות של עסק, אנחנו נוריד גם את ההוצאות שלנו על הנכס לדוגמא אם שיפצנו את הנכס זה יוריד לנו מהרווח ככה שנשלם פחות מס שבח.
את מס השבח מודדים בצורה הזו:
סכום המכירה של הנכס – סכום הקנייה של הנכס – הוצאות על הנכס = רווח ומתוך הרווח משלמים 25% מס שבח.
זאת אומרת שאם קניתי מכרתי נכס במיליון שקל שמלכתחילה ביום שקניתי אותו הוא עלה לי 800,000 שקל והשיפוץ לדוגמא עלה לי 50,000 שקל אז אני מכניס את כל המספרים למשוואה הפשוטה שלנו ויצא שנשאר לי =150,000 שקל רווח ש25% מתוכם ישולמו כמס שבח.
אבל אל תדאגו כי יש למס השבח פטורים שונים, ואחד הפטורים העיקריים שמשחק כאן תפקיד הוא פטור מלא לבעלי דירה יחידה שהחזיקו בה 18 חודשים והדירה שימשה למגורים 80% מהזמן, שבכלל לגבי העניין הזה יש לנו אסטרטגיית מעניינת לתיכנון מס אסטרטגי שאסביר עליה במאמר אחר.
אז זה לגבי עניין מס השבח.
אני רוצה שנעבור לדבר על סוג המס השלישי שהרבה מאוד בעלי נכסים ומשקיעים מפספסים אותו והוא פוגש אותם בסיבוב שהוא היטל השבחה.
היטל השבחה
למי משלמים היטל השבחה ?
זהו מס משולם לוועדה המקומית בדר”כ מצד בעל הנכס, ואני מדגיש בדרך כלל כי אם יהיה היטל השבחה אז יש כאן מקום למשא ומתן ובעל הנכס יכול לסכם עם הקונה שהוא ייקח על עצמו את התשלום במקרים מסויימים, אבל מבחינה חוקית המס הזה תמיד יחול על בעל הנכס.
על מה משלמים היטל השבחה ?
את ההיטל ההשבחה משלמים בגין זכויות בנייה נוספות (תב”ע שאושרה / שימוש חורג / הקלה בזכויות הבנייה).
זאת אומרת שאם עכשיו אישרו תב”ע חדשה שמאשרת בניית מרפסות והנכס שלי נכלל תחת התב”ע הזו, אז בעצם התב”ע השביחה לי את הנכס והעלתה את הערך שלו, ועל זה אני צריך לשלם היטל השבחה שימו לב – גם אם לא בניתי את המרפסת, אלא אני משלם רק על הזכויות שקיבלתי.
אותו עניין אם ביקשתי מהעירייה שימוש חורג עכשיו לעשות מהדירה שלי משרד והיא אישרה לי את זה והעניין הזה העלה את ערך הנכס שלי, גם כאן אני אשלם היטל השבחה.
מתי משלמים היטל השבחה ?
אז את המס הזה משלמים בשלב המכירה או בשלב מימוש הזכויות.
זאת אומרת שאם בעל הנכס מגיע ורוצה למכור את הנכס למישהו אחר, ברגע שהוא ידווח על המכירה לרשות המיסים הועדה המקומית תדאג לשלוח לו את החיוב של היטל השבחה שהוא בכלל לא היה מודע אליה.
מצד שני, גם אם בעל הנכס לא היה מתכוון למכור את הנכס אלא החליט לממש זכויות שניתנו לו לדוגמא בעקבות התב”ע שאושרה הוא גם היה צריך לשלם את היטל ההשבחה כתנאי להיתר הבנייה.
שימו לב שזהו מס סמוי שאנחנו צריכים לבדוק אותו בעירייה בעצמנו.
כמה משלמים בהיטל השבחה ?
גובה היטל ההשבחה הוא 50% מההשבחה על הנכס, מהסיבה הפשוטה שההשבחה היא כמו שאנחנו שומעים.
קיבלנו זכויות מסויימות שהשביחו לנו את הנכס והעלו את הערך שלו ואנחנו צריכים לשלם על זה כסף.
גובה ההשבחה למ”ר צריך להיות מפורסם ע”י הועדה המקומית, ובכלל אפשר גם ללכת אליהם ולבדוק מהו גובה ההשבחה למ”ר, ובדרך כלל הועדה המקומית גם תוציא שמאי מטעמה שיבדוק במדוייק את גובה ההשבחה ותמיד אפשר לערער על העניין הזה גם.
מס נוסף שיש בעסקאות נדל”ן הוא מס שכולנו מכירים והוא כמובן מס הכנסה.
מס הכנסה
כמה מס הכנסה משלמים בעסקת נדל”ן ?
מס הכנסה נכנס לתמונה בנכס מסחרי – מהשקל הראשון .
מהסיבה הפשוטה כמו שהזכרתי מקודם, כשאנחנו קונים נכס מסחרי כמו משרד, המדינה מבינה שזה למטרת עסק מסויים או כדי להשכיר אותו ולהכניס כל חודש, ואז היא תחייב אותנו במס הכנסה.
מס הכנסה נכנס לתמונה גם בדירות מגורים – בהכנסה חודשית של מעל 5,070 ש”ח – בגובה 10% משווי ההכנסה החודשית.
נקודה נוספת שאני רוצה להוסיף היא שאם נקנה ונמכור כמה דירות ונמכור אותה בתקופת זמן יחסית קצרה, גם כאן מס הכנסה יכול להיכנס לתמונה ולהחליט שהוא מגדיר אותנו בתור עסק לכל דבר ועניין וגם כאן מס הכנסה ייכנס לתמונה אז לשים לב לזה.
אז באותה נשימה אני רוצה לדבר על עוד סוגי מיסים ותשלומים בכלל שיש לנו בנדל”ן וצריך לבדוק את כל העניינים האלו והראשון הוא מיסים ותשלומים נוספים.
מיסים ותשלומים נוספים
1. אגרות בנייה
את אגרות הבנייה אנחנו נשלם במידה ונרצה להוציא היתר בנייה, את המס הזה אנחנו נשלם לועדה המקומית.
אנחנו בעצם נשלם להם על כל מטר רבוע שעליו הם איפשרו לנו לבנות.
המס הזה משתנה מאוד בין ועדה לועדה, ובזמן שבאזורי הפריפריה אנחנו נשלם עשרות שקלים למטר רבוע, באזורי הביקוש אנחנו יכולים לשלם כבר כמה מאות שקלים על כל מטר רבוע וגם את המס הזה המון אנשים לא מכירים ולא לוקחים אותו בחשבון אז לשים לב לעניין הזה גם.
2. מע”מ – בקניית נכס מסחרי מעוסק / חברה
משחק תפקיד כשעסקים נכנסים לסיפור בעסקאות נדל”ן.
3. ארנונה
ארנונה שאנחנו משלמים כל חודש על נכס שנמצא בבעלותינו, וכמובן שהוא תלוי בועדה המקומית, באזור שבו אנחנו נמצאים, בשימוש של הנכס ובשטח הנכס.
4. תשלום ועד בית
שחשוב לבדוק את העניין הזה לפני שאנחנו קונים נכס, מהם גובה המיסים לועד הבית, ולקחת אותם בחשבון.
5. מיסי ישוב
לא קורה בכל עסקה, אבל אלו מיסים שמזכירות היישוב בדרך כלל תגבה מהאוכלוסייה המקומית.
6. היטל שמירה
לא קורה בכל עסקה, אבל צריך לדעת ולהכיר שהיטל שמירה משולם פעם בשנה לועדה המקומית על כל מ”ר שבבעלותינו כתוצאה מכח אכיפה מוגבר שנועד לשמור על היישוב שהנכס שלנו נמצא בו.
אוקיי אז זה הכל לנושא שלנו בכל המיסים וההיטלים השונים שקיימים בעסקאות נדל”ן, בתור משקיעים חכמים אנחנו צריכים תמיד לשים לב למיסים שנכנסים לתמונה בכל עסקה ובכלל לתכנן אותם נכון, אני מקווה שזה עשה לכם סדר בעניין המיסים וחשוב לקחת אותם בחשבון בדו”ח האפס שלנו לפני בדיקת כדאיות לעסקת נדל”ן.
