כדי להמחיש בצורה הטובה ביותר מה זה מיחזור משכנתא, נפתח בדוגמא.
נניח שרכשנו נכס ב-500K ולקחנו משכנתא ל-15 שנה,
ההחזר חודשי של המשכנתא – עומד על 1,800 ש”ח,
בזמן שגובה השכירות שאנחנו מכניסים מהנכס-עומדת על 2,200 שקלים לחודש.

אז המצב הקיים – הוא 400 ש”ח הכנסה חודשית רווח,
זאת אומרת שאנחנו עומדים במצב של נכס.

אני מזכיר שנכס הוא כל דבר שמכניס כסף לכיס שלנו, ובנדל”ן מניב אומנם יש שוכר שמשלם לנו כל חודש וגם יש לנו את ההחזר של המשכנתא ככה שההכנסה שלנו היא די נמוכה עד שאנחנו סוגרים את המשכנתא, אבל העיקרון הוא שכל עוד אני לא מוציא כסף מהכיס שלי על הדירה שקניתי אני עומד במצב של נכס וזו השאיפה שלי.

מין הסתם גם אני יודע שבעוד 15 שנה אני אסגור את המשכנתא ואז רמת החיים שלי תעלה, כל הכסף שייכנס לי מהשכרת הנכס יהיה נקי ממשכנתא ואני אהנה מהכנסה פאסיבית גבוהה.

אבל אנחנו כמו משקיעים חכמים נערכים לגרוע מכל.
אז נניח שקנינו את הנכס ועברו 5 שנים והשוק ירד.
אני מזכיר את התנאים שלנו – לקחנו משכנתא ל-15 שנה,
הפעם ההחזר חודשי של המשכנתא – נשאר בגובה 1,800 שקלים לחודש,
אבל השכירות מהנכס – ירדה והגיעה לגובה של 1,600 ש”ח בחודש.

מה שקרה כאן הוא שהשוק ירד, כל מחירי הנדל”ן ירדו ובעצם גם השוכר שלנו לא מוכן לשלם לנו את מה שהוא שילם פעם, כי כולם מסביבנו הורידו את מחירי השכירות ובעקבותם גם אנחנו.

אז עכשיו המצב הקיים הוא 200 ש”ח הוצאה חודשית – זאת אומרת שאנחנו מוציאים מהכיס שלנו 200 שקלים נקי בכל חודש ואם לפני 5 שנים כשקנינו את הנכס שלנו היינו במצב של נכס, עכשיו אנחנו נמצאים במצב של התחייבות.
זאת אומרת שעכשיו אנחנו מגיעים למצב שאנחנו מוציאים כסף מהכיס שלנו בכל חודש ואנחנו קצת חורגים מהמטרה שלנו ואני מזכיר שהיא הייתה להכניס כסף כל חודש.
במקרים כאלו מה שאנחנו נעשה יהיה מיחזור משכנתא וזה עובד בצורה הזו.

מיחזור משכנתא – איך זה עובד ?

אנחנו ניקח את המשכנתא שלנו ונפרוס אותה מ-15 ל-20 שנה,
זאת אומרת שעכשיו החזר משכנתא שלנו ירד ועומד על -1,500 שקל בחודש.
אני מזכיר השוק ירד והשכירות מהנכס – עומדת על 1,600 שקלים בחודש.

אבל הפעם העניין הוא שהמצב קיים שלנו הוא נכס – 100 ש”ח הכנסה חודשית לכיס שלנו, ושוב חזרנו למצב של נכס.
*נכון*, 100 שקלים בחודש זה לא משהו שאנחנו מרגישים בכיס שלנו, אבל כל עוד אנחנו לא מוציאים כסף מהכיס שלנו, תחשבו שמישהו אחר קונה לנו את הבית ובמקרה הזה המישהו האחר הזה זה השוכר שלנו, וברגע שנסגור את המשכנתא – רמת החיים שלנו תעלה.

אז באסטרטגייה של מיחזור משכנתא אנחנו בעצם נשנה את תנאי המשכנתא.
זאת אומרת שאנחנו נפרוס אותה ליותר שנים, ככה שאם בדוגמא שלנו המשכנתא שלנו הייתה ל-15 שנה, כל מה שעשינו היה לפרוס אותה ליותר שנים ואנחנו יודעים כשהמשכנתא מתפרסת ליותר שנים ההחזר החודשי שלנו בעצם יורד.

אז כשאנחנו נמצאים במצב של התחייבות אנחנו ניקח את המשכנתא שלנו ונמחזר אותה, וזו בעצם הדרך שלנו להישאר תמיד בנכס חיובי והכנסה חודשית לכיס, בסוג עסקה של נדל”ן מניב.
ככה אנחנו יכולים להיות רגועים גם במקרים שבהם השוק ירד.

התאמת עסקה לשוק עולה / יורד

ואם כבר מדברים על שוק עולה או יורד, אני רוצה שנדבר על נדל”ן בתקופות ביניים.
זאת אומרת בתקופות חוסר יציבות שבהן אין לנו ודאות לאן השוק פונה – אנחנו נתנהל בעסקאות קצרות, והכוונה היא לעסקאות אקזיט – כי אנחנו לא רוצים להיות חשופים מדי לעליות או ירידות של השוק וזו הסיבה שאנחנו נלך לעסקאות בכיוון של שנה-שנה וחצי, לתקופות שבהן השינוי לא מספיק לעשות את שלו ואנחנו לא נהיה מושפעים כל כך במקרה של ירידה חדה.

ואם כבר ירידה חדה, אני שומע כל כך הרבה משקיעים שמפחדים מירידת מחירים, בזמן שאני כל יום מתפלל שכל המחירים במדינה ייחתכו בחצי מהסיבה הפשוטה – למה לקנות ביוקר מה שאפשר לקנות בזול ?
תחשבו על זה לרגע – אם המחירים יורדים, אנחנו קונים סחורה בזול.

וכמו שכבר הספקנו לראות הנדל”ן נמצא בעלייה מתמדת בטווח רחוק, זאת אומרת שיש ירידות מדי פעם זה בטוח,
אבל תמיד אלו ירידות לצורך עליות.
אני אף פעם לא ראיתי גרף של מחירים שרק עולה ועולה בלי הפסקה ובלי איזשהן ירידות באמצע, ואין מה להיבהל גם כשזה קורה בנדל”ן – כי להפך, צריך ללכת ולקנות כמה שיותר דווקא כשהשוק בקריסה.

לאלו מביניכם שלא יודעים-ב2,009 היה המשבר הכלכלי הגדול ביותר בעולם שהתרחש בארצות הברית, ומה שקרה זה שמחירי הנדל”ן קרסו לרצפה.
90% מהאנשים שהיה להם נדל”ן הפסידו את כל מה שהיה להם כי הם מכרו את הנדל”ן כשהיה בשפל, בזמן שה-10% הנותרים התעשרו על הגב של כולם כי הם ידעו שזה הזמן הכי נכון לרוץ ולקנות נדל”ן, וכמו שכבר הספקנו לראות – גם שם הוא עלה אחרי המשבר.

ושוב אני חוזר על זה שהנדל”ן תמיד יעלה ולא יעזור כלום, כי הנדל”ן עונה על צורך תמידי לקורת גג, ובמיוחד במדינה צעירה ומתפתחת כמו שלנו, שהאוכלוסייה גדלה בה בקצב מהיר מאוד בזמן שהשטח שלנו נשאר אותו שטח.
ודבר אחרון שאנחנו צריכים לתכנן נכון מהבחינה הכלכלית במשכנתא הוא התאמת מסלול משכנתא לעסקה.

התאמת מסלול לעסקה

המשמעות היא שאם החלטנו שאנחנו רוצים ללכת לכיוון של עסקת אקזיט, אז אנחנו ניקח ריבית משתנה בעסקאות קצרות.
הסיבה שאנחנו ניקח ריבית משתנה היא שהבנק מנסה לפתות אותנו בריבית משתנה כי הוא יודע שבמהלך השנים הריבית תגדל – ואני מזכיר משכנתא היא הלוואה ארוכה מאוד, ככה שכמעט בטוח שהריבית שלנו תגדל ולכן הבנק “מפתה” אותנו במרכאות לקחת ריבית משתנה בגלל שהוא נותן לנו ריבית התחלתית נמוכה.

כשאנחנו נרצה ללכת לכיוון של עסקת אקזיט שהיא קצרה ובה אנחנו מתוכננים למכור את הנכס ולהחזיר את כל הכסף של המשכנתא הרבה יותר מוקדם מהצפוי, בינינו לבין הבנק נוצר פער ידע שמשחק לטובתנו ואנחנו נהיה “תמימים” במרכאות וניקח ריבית משתנה, ככה שאנחנו נהנה מריבית נמוכה שלא תספיק לעלות בגלל שאנחנו נחזיר את המשכנתא הרבה יותר מוקדם מהצפוי.

וזה עובד גם בכיוון ההפוך – זאת אומרת שאנחנו נעדיף לקחת ריבית קבועה בעסקאות ארוכות.
והכוונה היא שאם אנחנו הולכים לנדל”ן מניב שזו עסקה ארוכה ובניגוד לעסקת אקזיט כאן אנחנו לא צפויים להחזיר את כל ההלוואה בשלב מוקדם, אז אנחנו נעדיף לקחת ריבית קבועה.

ריבית קבועה היא ריבית שלא תחשוף אותנו לשינויים של עליית הריבית ובעצם החזר חודשי של המשכנתא שמתייקר,
והבנק נותן לנו סוג של ביטחון כאן אבל כשאנחנו קונים ביטחון אנחנו משלמים על זה בעקיפין והבנק ייתן לנו ריבית גבוהה יותר בגלל הביטחון שאנחנו קונים ממנו, אבל זה עדיין עדיף לנו ובמיוחד בעסקאות נדל”ן מניב שהן ארוכות.

אז זה הכל לנושא שלנו בנוגע לתיכנון כלכלי חכם, קחו את הדברים שנאמרו כאן ותתאימו אותם לפרופיל המשקיע שלכם.
בין אם אתם הולכים לנדל”ן מניב ובין אם לעסקת אקזיט, וגם אם יש לכם נכס כבר עכשיו אז תדעו שיש לכם תמיד פתח מילוט שנקרא מיחזור משכנתא.