המאמר הנוכחי יעסוק בנושא הסכנות שטמונות בעולם הנדל”ן ואני רוצה קודם כל שנפתח בסכנות הכלליות לפני עסקה שאליהם אנחנו צריכים לשים לב.

סכנות בהשקעות נדל”ן

1. הפסיכולוגיה מאחורי הנדל”ן

בסופו של דבר – מה שמניע אותנו זה קו המחשבה שלנו.
הפסיכולוגייה יכולה להיות האויב הכי גדול שלנו או החבר הכי טוב שלנו, והכל תלוי באיך נשתמש בה.
מה שמניע אתכם עכשיו לקום ולצאת לחקר שוק ברחובות ובכלל לשבת כאן ולשמוע אותי מדבר אליכם זה המיינדסט שלכם.

אתם מאמינים שאתם יכולים להשיג את המטרות שלכם בזכות נכסים בנדל”ן.
קחו את הפסיכולוגייה הזו ותשתמשו בה לטובתכם, והטיפ הכי גדול שאני יכול לתת לכם הוא לא לשאול אנשים שלא משקיעים בנדל”ן אם כדאי להשקיע בנדל”ן, כי סביר להניח שהם ימהרו להוריד אתכם מזה, כי אם דעתם הייתה אחרת – הם כבר היו משקיעים בעצמם.

2. רגש בעסקאות

לא להכניס אף פעם רגש לעסקת נדל”ן.
רגש זה דבר שמשבש את קו המחשבה הבריא שלנו, אנחנו לא רוצים שדבר כזה יקרה לנו – בטח שלא משא ומתן בעסקאות כל כך גדולות.
מה שמעניין אותנו זה המספרים – העסקה כלכלית או לא כלכלית.

מה שמעניין אותנו זה הדו”ח אפס שעברנו עליו בבית.
אל תתאהבו בנכסים ואל תתפשרו מעבר למחירי המטרה שלכם – אם העסקה לא צלחה, לכו לבאה בתור ורוצו קדימה.

3. לא לוקחים בחשבון הוצאות בלתי צפויות

דבר נוסף ובעייתי אצל חלק מהמשקיעים הוא שהם לא לוקחים בחשבון הוצאות נוספות והוצאות בלתי צפויות בעסקה.
שימו לב שההוצאות האלו הם חלק אינטרגלי מאוד מאוד גדול מכל עסקה בנדל”ן, ומשום מה המון משקיעים חושבים שעלות העסקה היא רק כמה עולה לי הנכס.

אבל חשוב לי שתשימו לב להכניס לכל דו”ח אפס:
מס רכישה אם יש וכמה יש, מע”מ, עו”ד, דמי תיווך במקרה הצורך, עלויות שיפוץ אם אנחנו מתכוונים לעשות, הוצאות נלוות כמו (רישום הערות בטאבו, רשם המשכונות, פתיחת תיק משכנתא, הוצאת מסמכים נלווים), עלויות שמאי, ועוד בעלי מקצוע נוספים שזה כבר משתנה מעסקה לעסקה.
תתכננו הכל נכון ותכללו את כל המספרים האלו לפני עסקה.

4. זיכרון דברים

משום מה יש אנשים שמגיעים למעמד של משא ומתן לוחצים ידיים עם המוכר וממהרים לחתום על זיכרון דברים.
חברים זיכרון דברים זה חוזה מחייב לכל דבר ועניין – והמשמעות של זיכרון דברים זה פשוט שאני והמוכר מוציאים דף ריק ומתחילים לסכם בינינו את הפרטים המהותיים של העסקה.

שימו לב שזה מחייב ואף פעם לא לחתום על זיכרון דברים – אנחנו לא עורכי דין אנחנו לא במעמד שאפשר לשים לב להכל וצריך התייעצות עם עורך דין כדי לדעת שאנחנו לא עושים טעות.
אני תמיד אומר שבזיכרון דברים – האחד תחמן והשני טיפש, כי זה הכל עניין של מי יודע יותר ממי ומנצל את קלות הדעת של הצד השני באותו רגע.

5. חריגות בנייה

שימו לב כשאתם באים לקנות נכס לקחת את תיק הבניין מהועדה המקומית ולפתוח את היתר הבנייה של הנכס ולבדוק שמה שרשום בהיתר תואם למצב שקיים בעיניים.
אנחנו לא רוצים לקנות נכס עם חריגת בנייה אלא אם כן אנחנו כבר יודעים עליה והורדנו את בעל הנכס במשא ומתן בהתאם.

6. מושעא

מושעא זה מונח מתקופת הטורקים המציין בעלות משותפת על מקרקעין.
הכוונה היא לחלקה גדולה מדי שבנוייה לא נכון ולא מחולקת לתת חלקות ואין על הנכס הגדרה מסויימת מה מתוחם לו וכל בעלי הנכס על החלקה בעלים בשיתוף על חלק בלתי מסויים בנכס.

הרישום בפנקסי המקרקעין יציין לצד כל אחד מהבעלים השותפים במושע את החלק היחסי באותה חלקה בצורת יחס בלתי מוגדר בנכס, זאת אומרת לכל אחד יש חלק בלתי מסויים בנכס.
חלקה כזו צריכה לעבור חלוקה מחדש (פרצלצייה) ורישום בטאבו כ”בית משותף”.

נכס במושעא בדר”כ שווה כ-10% מתחת למחיר השוק ככה שהוא יכול להיות סכנה או הזדמנות זה תלוי איך אנחנו יודעים להתנהל בעסקה.
וכמו שאמרנו פרצלציה היא פעולה של חלוקה מחדש, או איחוד וחלוקה מחדש של חלקה, שהמטרה שלה היא להביא לרישום החלקות החדשות בטאבו.
פרצלצייה זה בעצם הפיתרון למושעא.

 סוגי עוקצים בנדל”ן

מנגד אני רוצה שנדבר על תרגילי עוקץ מכוונים שחלק מהאנשים יכולים לנסות לעשות עלינו ולכל עסקה אנחנו צריכים להגיע עם היד על הדופק ולשים לב לעניינים האלו.

1. שוכר שמתחזה למוכר

יש מקרים שבהם אני רוצה להגיע ולקנות נכס – אני רואה מודעה ביד 2 ומתקשר, ועונה לי בן אדם נחמד שמזדהה כבעל הנכס וקובע איתי פגישה בנכס.
הכל עובד טוב ויפה אבל מה שאני לא יודע זה שהאדם שאני מתנהל מולו הוא רק שוכר של הנכס ובכלל לא הבעלים, ומנסה לעשות עליי תרגיל עוקץ כדי להשיג קצת מזומנים ומהר על הגב שלי.

2. 2 עסקאות במקביל

הכוונה היא שלפעמים אני יכול להגיע לנכס ולהתחיל עסקה עם בעל הנכס, מבלי לדעת שהוא כבר נמצא בשלב מתקדם של עסקה עם מישהו אחר.
אולי אפילו כבר העבירו לו מקדמות יש ביניהם חוזה כתוב, אבל בעל הנכס מכל מיני סיבות נכנס גם איתי לעסקה.

כדי למנוע מצב כזה אני יכול להיכנס ולראות בנסח הטאבו אם יש הערת אזהרה על הנכס – והמשמעות של הערת אזהרה היא שמתבצעת כאן כבר עסקה בנכס ככה שזה יכול להעיד לי שאני צריך להתרחק.

3. סחיטה בהערת אזהרה

אם כבר הערת אזהרה אז יש גם סוג עוקץ של סחיטה בהערת אזהרה שהפעם דווקא מגיע מהצד של הקונה.
זאת אומרת לדוגמא שנכנסתי עכשיו לעסקה ואני מעביר מקדמה למוכר של 10% על הנכס ואז הולכים לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתי.
עד כאן הכל טוב ויפה, אבל אם לדוגמא אני נתקעתי ובגלל סיבות כאלה ואחרות אני אומר לבעל הנכס “תשמע אין לי את הכסף לשלם לך” ואני רוצה לבטל את העסקה, אני יכול לעשות דבר לא חוקי ולהגיד למוכר שאם הוא לא יחזיר לי לדוגמא 20% משווי הנכס אני לא מתכוון להוריד את הערת האזהרה.
זה אומר שבעל הנכס לא יכול ללכת ולעשות עסקאות בנכס והוא כבול אלינו במידה מסויימת.

4. מכירת דירה לפני שנרכשה הקרקע

סוג אחר של עוקץ שמגיע הפעם מכיוון של קבלנים הוא מכירת דירה לפני שנרכשה הקרקע.
והכוונה היא שיכול להגיע לקבלן ולהציע לנו דירה על הנייר במחיר מאוד זול כדי שנחתום לו בזמן שהוא אפילו עוד לא קנה את הקרקע.

נורה אדומה וסימנים לניסיון עוקץ

אז יש לנו כמה נורות אדומות שאנחנו יכולים לשים לב אליהן ובעצם להגביר את העירנות שלנו ל200% כשדברים כאלו קורים.

1. מחיר נמוך מדי

זאת אומרת אם המוכר בא אליי ונותן לי מחיר נמוך מאוד ממחיר השוק, הוא נותן לי 20%, 25% ואפילו יותר נמוך ממחיר השוק אני רוצה לבוא ולבדוק מה הסיבה לזה.
אולי יש לי כאן עסקה מאוד משתלמת ומצד שני אולי מנסים לעקוץ אותי – הגבול כאן הוא מאוד דק.

2. מסמכים מהמוכר

המוכר מגיע אלינו ואומר לנו לא צריך להוציא מסמכים – הנה קחו נסח טאבו, קחו את כל מה שצריך ותראו שהכל בסדר.
יש נוכלים שהם אלופים בלזייף מסמכים בפוטושופ – מסמכים של רשות מקרקעי ישראל, מסמכים של טאבו ותעודות זהות.
הם שמים את השם שלהם על המסמכים ואומרים לכם שהם הבעלים של הנכס.

3. דרישת מקדמה גדולה

עוד דבר שיכול להדליק אצלנו נורה אדומה הוא דרישת מקדמה גדולה.
אם מקובל שמעמד חתימת חוזה מעבירים בדרך כלל 10% לבעל הנכס, אז מגיע המוכר ומבקש מאיתנו מקדמה יותר גדולה מהמקובל – 20%,30% ולפעמים גם יותר.
ולא מספיק שהם מבקשים מקדמה גדולה, הם גם מבקשים אותה במזומן.
הם לא רוצים לערב כאן העברות בנקאיות או צ’קים בנקאיים, והם בלחץ על הכסף.

4. לחץ על הכסף

במידה ואנחנו קובעים איתם להיפגש והם אומרים לנו “תקשיב תבוא כבר עם מזומן כי העסקה הזו לא תחזור”, הם רוצים לסגור וכמה שיותר מהר והם לוחצים על זה מהצד שלהם.

5. מוכר משכנע מדי

כשאנחנו מרגישים שהמוכר נהיה ממש סוכן מכירות של הנכס ומנסה לדחוף לנו את העסקה כאילו הוא נציג של חברת ביטוח שמנסה לדחוף לנו חבילה של ביטוח חיים.

6. מציע עסקה בע”פ

ובכלל הנורה האדומה הכי גדולה היא כשהמוכר מציע לנו עסקה בע”פ.
הוא אומר לנו לא צריך חוזה – אנחנו חברים כבר מספיק זמן, אנחנו מכירים אחד את השני לא מעט זמן.
בוא נסגור בינינו, אתה יכול לסמוך עליי.
הוא לא רוצה להכניס חוזה לסיפור, כי ברגע שייכנס חוזה לסיפור הוא מבין שגם עורך הדין שלנו ייכנס לסיפור ויעלה עליהם ויפוצץ את העסקה ובכלל הם גם יכולים להסתבך בצורה פלילית.

דרכי התמודדות למניעת עוקץ בנדל”ן

כשאנחנו יודעים ומכירים איך להתנהל – אין לנו מה לפחד מהעוקצים.
לפניכם דרכי ההתמודדות שיעזרו לכם להימנע מעוקצים בנדל”ן.

1. חוזה כתוב

הדבר הראשון שחשוב להבין הוא שבכל עסקת נדל”ן אין דבר כזה בע”פ, אנחנו מתנהלים אך ורק עם חוזה כתוב.
אין דבר כזה חברים ואין דבר כזה מכירים.
עושים חוזה כתוב כדי לסכם בינינו את כל התנאים בעסקה ובכלל – גם אם אין להם כוונה לבוא ולגנוב אותנו וגם אם זה אח או חבר – החוזים עושים סדר ומגדירים את כל ההסכמים בעסקה.

2. לראות את הנכס לפני קנייה

הדבר השני הוא שחייב לראות את הנכס לפני שאנחנו קונים אותו.
לפעמים יכול להגיע אלינו מוכר ולהגיד לנו “כן יש לי כאן דירה בקומה שלישית שמיועדת למכירה” וכשמגיעים לדלת הוא עוצר אותנו ואומר לנו שאי אפשר לראות את הנכס מסיבות כאלו ואחרות – אולי כי השוכר הוא בן אדם שלוקה בנפשו ואולי אין לו עכשיו מפתח לדירה וכל מה שהוא אומר לנו זה “תשמע יש לך כאן עסקה מאוד משתלמת”, ועד שתראה את הנכס כנראה שהיא תימכר בוא נסגור את העסקה עכשיו.
אז לא – אין דבר כזה לשלם על נכס שלא ראינו בעיניים, ותמונות או סרטונים זה לא נחשב.

3. חשבון נאמנות אצל עורך דין

וכל סכום כסף שאנחנו מעבירים למוכר עובר קודם כל לחשבון נאמנות אצל עורך דין.
זאת אומרת שאנחנו נכנסים לעסקה וחותמים על חוזה מכר – אנחנו מעבירים 10% מהעסקה לתחנת ביניים בחשבון נאמנות אצל עורך דין.
אחרי שרשמנו הערת אזהרה על שמנו אז הסכום הזה משתחרר לבעל הנכס.
אנחנו אף פעם לא רוצים שהיד של בעל הנכס תהיה על העליונה ושלא תהיה אפילו דקה אחת שהעברנו כסף מבלי לקבל בטוחה משלנו.

4. מורשי חתימה

אבל כשמדובר בחשבון נאמנות מתעוררת גם בעיה אחרת של מורשי חתימה.
קרו גם מקרי עוקץ שבהם עורכי הדין שהיו אחראיים על חשבון הנאמנות משכו את כל הכסף מהחשבון לכיס שלהם וברחו.
אנחנו לא רוצים שדבר כזה יקרה ולכן אנחנו נדאג שכמה שיותר אנשים יהיו מורשי חתימה לחשבון הנאמנות כולל אנחנו.
המשמעות היא ששום פעולה לא תהיה בחשבון עד שאנחנו ניתן את ההסכמה שלנו כדי למנוע את המצב התיאורטי שבו עורך הדין יכול לקחת את הכסף לכיס שלו בכל רגע נתון.

5. להביא עורך דין שלנו עם ניסיון

ואם כבר מדברים על עורך דין, כדי למנוע מצבי עוקץ אנחנו רוצים להביא לעסקה עו”ד שלנו – עם ניסיון.
אנחנו צריכים עורך דין משלנו כי אנחנו יכולים לסמוך עליו שהוא לא משוחד, ולפעמים מגיעים עורכי דין משוחדים מהצד השני שנותנים יד במעשי עוקץ כאלו ואחרים, או שמגיעים אנשים מהצד השני שמזדהים כעורכי דין.
בתרגילי עוקץ לפעמים הצד השני משקיע מאוד בכל התפאורה של העניין הזה ומשכיר משרדים, ומשכיר אנשים שיעזרו לו בתרגיל העוקץ והכל כדי לתת לנו הרגשה של ביטחון מדומה.
אנחנו רוצים עורך דין משלנו עם ניסיון שיידע בדיוק מה לבדוק ואיך לבדוק ככה שלא ייתן פתח לאף אחד לעבוד עלינו.

6. רישום הערת אזהרה

העברנו מקדמה – אנחנו רצים לרשום הערת אזהרה על שמנו.
אנחנו מוודאים שאף אחד לא יבוא ויעשה לנו עסקה בנכס שכבר התחלנו לשלם עליו.
אנחנו לא רוצים לאפשר לבעל הנכס לעשות עסקה עם מישהו אחר חוץ מאיתנו.

7. הוצאת נסח טאבו

וכדי להתמודד עם העניין של זהות מזוייפת ומסמכים מזוייפים אנחנו נלך ונוציא נסח טאבו.
דיברנו על זה וחזרנו על זה המון בקורס – אנחנו רוצים להוציא נסח טאבו ולבדוק שמי שעומד מולי הוא באמת בעל הנכס כמו שהוא טוען.
אנחנו בודקים בתיק בניין את היתר הבנייה ורוצים לראות שאין שום חריגות בנייה, ובעצם לבטח את עצמנו מכל כיוון.

לסיכום

אז לסיכום, מה שלא כתוב – לא קיים מבחינתנו.
אנחנו תמיד תמיד תמיד מתנהלים עם חוזה רשום ולא בעל פה.
אנחנו תמיד נביא בעלי מקצוע מטעמנו – במינימום אני מדבר על עו”ד ושמאי מטעמנו.
אלו שני בעלי המקצוע שאחראיים על הבדיקות של החלק הקנייני והתיכנוני בנכס שהם הכי מהותיים בכל עסקת נדל”ן.

הכי הכי חשוב לבדוק בעצמי את הכל.
עם כל הכבוד וכל האמון שאני נותן במוכר של הנכס, בבעלי מקצוע כאלו ואחרים – באבא שלי ואח שלי וכל העולם, אני תמיד רוצה לבדוק *הכל*, ולא להשאיר שום פתח לסיכון מבחינתי.

אז זה הכל לנושא הסיכונים בהשקעות נדל”ן אני מקווה שזה עשה לכם סדר ושהבנתם את המשקל של כל הבדיקות שאנחנו עושים לפני רכישה.
מקרי העוקץ משנה לשנה משתדרגים והנוכלים מפתחים דרכים יותר ויותר מתוחכמות כדי לעבוד עלינו – תעשו את כל הבדיקות שצריך מראש.