כללים למציאת נכס מתחת למחיר השוק
1. לאתר נכסים שהם “לא על המדף”
זה כלל מנחה מס’ 1 שצריך להיות אצל כל משקיע חכם.
בדרך כלל נכסים שלא נמצאים על המדף הם נכסים שקודם כל אין לנו תחרות עליהם מה שמשאיר לנו מקום למיקוח גם מול בעל הנכס ויכולת יותר טובה להוריד אותו במחיר.
2. מודעות במרכזי קניות / עיתונות מקומית / שלטים
המון אנשים שמפרסמים בדרך המיושנת הזו, לא מודעים לכל השוק האינטרנטי כמו כל אתרי יד 2 ודירות למכירה,
זאת אומרת שהמון פעמים אנשים כאלו לא יודעים לעשות השוואה לדירות אחרות שנמכרו באזור,
כי תחשבו על זה אין להם שום אינדיקצייה לדעת מה השווי של הדירה שלהם,
ואז מה שיכול לקרות הוא שהם יתמחרו את הדירה שלהם בצורה מאוד שונה מהשווי האמיתי שלה.
עכשיו – זה יכול לפעול ל-2 כיוונים, זאת אומרת שהם יתמחרו גבוה מאוד ממחיר השוק האמיתי שלה,
או נמוך מאוד ממחיר השוק האמיתי שלה, ולכן חשוב שנדע את המחירים באזור ההשקעה שלנו כדי לזהות הזדמנויות מראש.
3. שיח עם האוכלוסייה
לדוגמא אני עכשיו מגיע לבניין מסויים ורואה נכס למכירה, אני מסתובב בבניין אני מדבר עם השכנים ובשיחה אותנטית הם יכולים לפלוט במקרה, שבעל הנכס שהרגע פגשתי אותו וראיתי את הדירה שלו כבר מנסה למכור את הנכס כמה חודשים ולא מצליח וזה משהו שיכול להעיד על לחץ שהוא רוצה למכור עכשיו ואפשר להוריד אותו במחיר, או שבאותה שיחה מספרים לי על איזושהי דירה נטושה שנמצאת בבניין ואולי אנחנו יכולים לקנות אותה במחיר נמוך ממחיר השוק כי אולי הבעלים של הדירה בכלל לא גר בארץ והוא כן רוצה למכור את הדירה אבל לא היה לו זמן לפרסם.
משיחה עם האוכלוסייה אנחנו יכולים ללמוד המון דברים גם לגבי נכסים שבאנו לראות וגם לגבי נכסים שעומדים למכירה “לא על המדף”.
אנחנו רוצים לראות כמה שיותר נכסים שמוצעים למכירה באזור ההשקעה שלנו ואחת המטרות שלנו כאן היא שאנחנו רוצים ללמוד את ההבדלים.
4. רואים כל נכס להבנת ההבדלים
זאת אומרת שגם אם אנחנו מחפשים נכס בעייתי שדורש שיפוץ, חשוב שנגיע לנכס משופץ ונבין את הבדל השכירות בין נכס משופץ / שמור / דרוש שיפוץ.
ואם שאלתם את עצמכם למה שנחפש נכס בעייתי שדורש שיפוץ אז הסיבה היא שדווקא בתור משקיעים חכמים אנחנו דווקא מחפשים בעיות.
5. אנחנו מחפשים בעיות
אנחנו מחפשים את הדירות האלו שחייבות שיפוץ מהיסוד או שנמצאות במצב מאוד בעייתי והם פחות אטרקטיביות מכל שאר הנכסים באזור, מהסיבה הפשוטה שכשיש בעיות בנכס שאותו אנחנו באים לקנות, גם בעל הנכס מודע לעניין הזה ויהיה מוכן להתגמש במחיר ולמכור אותן מתחת למחיר השוק.
בזמן שמשקיע מחפש נכס שמור, המשקיע החכם מחפש נכס שבור, וזה משהו שחשוב שנזכור.
6. לעולם לא להציג את עצמנו כמשקיעים
להגיע בגישה נכונה לעסקה, ברוב המוחלט של העסקאות מומלץ להציג את עצמנו כרוכש פרטי שהגיע למגורים, רוב האנשים לא אוהבים לעשות הנחות למשקיעים שיעשו עליהם את ה”רווח”.
אתם יודעים איך זה בתור ישראלים יכול לעלות לנו לראש “אה הוא משקיע הוא בא לעשות לי כסף על הגב, הוא בא לעשות עליי קופה וכו'”…
במקרים יוצאי דופן שהמוכר הוא משקיע בעצמו אולי כן כדאי להציג את עצמנו כמשקיע כדי ליצור שיח משותף והתאמה בינינו.
7. רשתות חברתיות
אם נניח פתאום חבר בפייסבוק מפרסם שהוא מוכר את הדירה שלו עוד לפני שהספיק להעלות מודעה ליד 2 ולאתרים אחרים ואם אני שם לב שהוא מוכר במחיר מציאה אני יכול לתפוס אותה עוד לפני שתהיה לי תחרות, או מתווכים שמפרסמים בפייסבוק דירות למכירה ובכלל מתווכים זה עולם שלם ואנחנו ניגע בו בעוד רגע.
8. גירושים
בני זוג בתהליך גירושים בדרך כלל נמצאים בלחץ של כסף והם בתהליך של פירוק הנישואים שלהם וצריכים כסף זמין במיידי, כי עכשיו אחד מבני הזוג עובר לדירה אחרת והוא צריך כבר למכור את הדירה.
זאת הזדמנות מצויינת למצוא נכס מתחת למחיר השוק שלו כי גם בדרך כלל כשמוכרים דירה כתוצאה מגירושין צריכים את הכסף מהר וגם כי מעורב כאן רגש בעסקה והניסיון מלמד אותנו שכשרגש מעורב בעסקה המחיר בדרך כלל יירד, מין הסתם גם כי המוכרים פחות חושבים מההיגיון איך לבוא ולמקסם עלינו את הרווחים.
אותו עיקרון עובד גם בירושה.
9. ירושה
שכאן נניח שיש סיטואצייה שיש ארבעה אחים שירשו דירה משותפת סביר להניח שאף אחד לא ירצה להתגורר בנכס כי לכל אחד כבר יש את המקום שלו, ובטח גם לכל אחד יש את העיסוקים היומיומיים שלו והם יעדיפו למכור את הנכס בהקדם האפשרי אז כאן גם יש הזדמנות מצויינת למצוא נכס מתחת למחיר השוק.
בנוסף חשוב לדעת שגם בגירושים וגם בירושה הם יעדיפו בדרך כלל למכור לנו את הנכס מתחת למחיר השוק מאשר שהוא יגיע לכונס נכסים שעליו אנחנו נלמד בהמשך.
10. בעל נכס שקנה דירה חדשה לפני שמכר את הנוכחית
נניח שיש בעל נכס שנמצאת בבעלותו דירה, והוא מצא דירה חדשה מקבלן ורצה לעבור אליה וזאת הייתה עסקת חייו מה שנקרא עם נוף לים וכל מה שהוא חלם עליו והתפתה לחתום על קניית הדירה עוד לפני שהספיק למכור את הדירה הקודמת.
מה שקורה זה שעכשיו יש לו דדליין והוא חייב להספיק למכור את הדירה עד התאריך שבו הוא התחייב לשלם על הדירה החדשה, ופה כבר נכנס לחץ מהצד שלו לעסקה וכמו שאמרנו כשרוצים למכור דירה במהירות זה גורם לפשרה מצד המוכר והוא מוכן לרדת במחיר וגם כשמעורב כאן רגש בעסקה, כשבמקרה כזה אנחנו מדברים על לחץ שמעורב בעסקה.
11. איתור דירות נטושות
מבנים שבנויים עד הסוף אבל הם נטושים, יכולים להיות הזדמנות מצויינת למציאת נכס מתחת למחיר השוק.
יש לא מעט מקרים שבהם יש בעלי נכסים שגרים מחוץ לארץ ויש כאן דירה בבעלותם שאין להם זמן להתעסק בה, לשפץ אותה ולהכניס שוכר או אפילו למכור אותה ולכן אנחנו נשמח למצוא דירות כאלו כי יש בהם פוטנציאל גבוה.
כמו כן בעל הנכס משלם בדרך כלל ארנונה על הדירות האלו ולכן סביר יותר להניח שהוא ישמח למכור.
12. שלדים
מבנים שהפסיקו להיבנות כתוצאה מבעייה תקציבית,זאת אומרת שהם בנויים חלקית,
אפשר לקנות אותם מתחת למחיר השוק.
13. משא ומתן
שהוא בעצם המפתח העיקרי לכל עסקה שבה נרצה לקנות נכס מתחת למחיר השוק, וככל שאנחנו ננהל משא ומתן בצורה טובה יותר ככה גם נוכל להגדיל את שורת הרווח שלנו בעסקה.
14. כונס נכסים
נכס שהגיע לעו”ד מסיבה מסויימת שמעמיד אותו למכירה מתחת למחיר השוק צפוי להימכר מתחת למחיר השוק, במקרים קיצוניים מגיע עד 25% מתחת למחיר השוק.
15. מכרזים
המשמעות היא שהמדינה מוכרת מגרשים למטרות בנייה למשקיעים, אבל היא לא מנסה למקסם עלינו רווחים מהצד שלה ולכן אנחנו נמצא במכרזים קרקעות שהן בדר”כ 50% מתחת למחיר השוק לפחות.
אוקיי אז אלו היו כללים מנחים בחיפוש שלנו אחרי מציאות של נכסים מתחת למחיר השוק,אני מציע לתת את הדגש על העניינים האלו.
היתרון הגדול בסוג הרווח של קנייה מתחת למחיר השוק הוא שאנחנו יכולים להבטיח את הרווח שלנו כבר משלב הקנייה ולא לסמוך על הזמן שיעשה את שלו ולהרוויח בצורה פאסיבית, אלא להשיג את הרווח שלנו בצורה אקטיבית ולהפוך כל בעיה שאנחנו נתקלים בה בדרך להזדמנות ורווח.
