אני בתור משקיע שרוצה לרכוש את הנכס הראשון שלו עשיתי חקר שוק וקניתי את הדירה הראשונה שלי שהיא דירה מס’ 1 ושילמתי עליה 0 שקלים מס רכישה.
לאלו מבינינו שלא מודעים – על דירה יחידה אנחנו פטורים מתשלום מס רכישה.

בואו נעבור על התרשים שלנו מימין לשמאל.

כעבור שנה בדיוק ב-1/1/2020 קניתי את דירה מס’ 2 שלי.
עכשיו העניין הוא שעל דירה נוספת אני משלם 8% מס רכישה מגובה הרכישה.
זאת אומרת שאם יש לי דירה שהיא כבר בבעלותי והגעתי לקנות דירה נוספת אני משלם 8% אז אם הגעתי וקניתי דירה במיליון שקל, אני אשלם מס רכישה 80,000 שקלים.

עברה חצי שנה נוספת והגענו ל1/7/2020 והחלטתי למכור את הדירה הראשונה שקניתי לפני שנה וחצי, ואני מוכר אותה בצורה רגילה וכמובן מפריש מס שבח של 25% מהרווח שלי.
אני רוצה להגיד שאם יש לנו דירה אחת שהייתה בבעלותינו למשך שנה וחצי והיא הדירה היחידה שלנו בזמן המכירה אנחנו פטורים מתשלום מס שבח אבל זה לא המקרה שלנו בנושא הזה כי כבר קנינו את דירה מס’ 2 ולכן אנחנו צריכים לשלם 25% מהרווח שלנו על דירה מס’ 1.

זה אומר שאם לדוגמא קניתי את דירה מס’ 1 במיליון שקלים ומכרתי במיליון מאתיים, אז הרווח שלי הוא מאתיים אלף שקל ואני אפריש ממנו 50 אלף שקל למס שבח – ושוב, זה המון כסף.

ואז מה שקורה זה שנשארנו רק עם דירה מס’ 2 ביד, ומכרנו אותה חצי שנה אחר כך, זאת אומרת הגענו לתאריך של 1/1/2021 – וגם עליה אנחנו נשלם מס שבח מהסיבה הפשוטה שאנחנו לא נכנסים גם הפעם תחת הכובע של פטור ממס שבח, כי אולי זה הדירה היחידה שלנו – אבל אנחנו לא עומדים בקריטריון השני שהוא להחזיק את הדירה שנה וחצי.
בחישוב פשוט אנחנו מבינים שבתהליך הזה אנחנו בתור משקיעים מפסידים המון המון כסף על מיסים, שימו לב מדובר פה על סדר גודל של מאות אלפי שקלים, מה שאנחנו יכולים לחסוך בתיכנון נכון כמו שאתם תראו עכשיו.

תיכנון מס נכון – איך להתחמק ממיסים ?

אז המצב החכם שלנו הוא התרשים הזה ובואו נסביר אותו.
נניח שהגעתי ב-1/1/2019 וקניתי בדיוק את אותה הדירה בדוגמא הקודמת במיליון שקלים,
אז כמובן זו הדירה היחידה שלנו ולכן אנחנו פטורים ממס רכישה,
ואני מתחיל להשכיר אותה ומקבל הכנסה פאסיבית כל חודש.

מה שקורה עכשיו הוא שאחרי שנה אני רוצה לקנות דירה נוספת, זאת אומרת הגעתי ל-1/1/2020 ואני רוצה לקנות את דירה מס’ 2 ואני מזכיר לכם – אם אני קונה את דירה מס’ 2 מבחינתי זו דירה נוספת ואז אנחנו צריכים לשלם עליה 8% מס רכישה כמו בדוגמא הקודמת.

אבל נקודת המפנה שלנו מגיעה כאן – זאת אומרת שהפעם אני אלך ואצהיר על עצמי כמשפר דיור לרשויות.
ומה זה משפר דיור ?
משפר דיור הוא אדם שלא מוגדר כמשקיע אצל הרשויות, זאת אומרת משפר דיור הוא אדם מין השורה שגר בדירה מסויימת והחליט לרכוש דירה אחרת ולעבור דירה מכל סיבה שהיא, אולי זה זוג זקנים שהתבגרו והילדים עזבו את הבית אז הם לא צריכים דירה גדולה כל כך והם רוצים לעבור לדירה קטנה יותר, ואולי זה זוג צעיר ונולד להם ילדים-אז המשפחה מתרחבת והם מחפשים דירה גדולה יותר.

אז הרשויות מבינות את העניין הזה שהם לא נכנסים תחת הכובע של משקיעים, אז הם בעצם לא תורמים לעלייה של מחירי הדיור בארץ – מה שהרשויות בעצם מנסות למנוע, ולכן הם גם לא ישלמו מס רכישה.

אז מבחינת הרשויות הן באות ואומרות לי אוקיי אתה לא משקיע אתה משפר דיור, אנחנו ניתן לך פטור ממס רכישה אבל יש לך שנה וחצי לבוא ולמכור את הדירה הקודמת שלך כדי להוכיח לנו שאתה לא משקיע.

אז כאן כבר אנחנו מקבלים פטור של מס רכישה ולא משלמים שקל, ואני מזכיר בדוגמא הקודמת אם אמרנו דירה במיליון שקלים שילמנו 80 אלף מס רכישה, אנחנו בצעד אחד פשוט כבר חסכנו 80 אלף שקל.

ואז אנחנו מתקדמים למכירה של דירה מס’ 1.
הגענו לתאריך של 1/7/2020 ואנחנו מוכרים את דירה מס’ 1.
אני מזכיר לכם שבדוגמא הקודמת כשלא הצהרנו על עצמנו כמשפרי דיור, אנחנו היינו תחת הקטגוריה של משקיעים כי היו בבעלותינו 2 דירות וזה אומר שהיינו צריכים לשלם מס שבח בגובה 25%.

אבל הפעם – אנחנו תחת הקטגורייה של משפרי דיור ולכן לא נהיה מחוייבים לשלם מס שבח על מכירת הדירה הראשונה, כי עבר שנה וחצי מאז הקנייה שלה ואפילו שיש לנו 2 דירות בבעלותינו, אנחנו משפרי דיור מבחינת המדינה ולכן אנחנו נהנה מפטור של מס שבח, וגם הפעם לא נשלם שקל מס.

תיכנון מס נכון – כך נשלם 0 שקל מס בנדל”ן

אז מה שקרה כאן הוא שהיה לנו שנה וחצי להוכיח לרשויות שאנחנו לא משקיעים אלא משפרי דיור ומכרנו את הדירה הראשונה שלנו מהקנייה של הדירה השנייה בהפרש של חצי שנה, ועכשיו יש לנו דירה אחת בבעלותינו.

מה שקורה עכשיו הוא שאנחנו נחכה שנה וחצי מהמכירה של דירה מס’ 1, ונגיע לתאריך של ה-1/1/2022 ורק אז נמכור את דירה מס’ 2.
פטור של מס שבח מתחדש כל שנה וחצי ולכן נוכל גם הפעם להנות מפטור מלא ממס שבח, ובעצם גם הפעם לא לשלם שקל אחד למס שבח.

אם עכשיו נסתכל אחורה אנחנו נראה שבתיכנון מס אסטרטגי-בעצם לא שילמנו שקל אחד לא למס רכישה ולא למס שבח, מה שמגדיל לנו את אחוזי הרווח בצורה משמעותית רק בזכות הידע שלנו.

כמה מילים על תיכנון מס אסטרטגי

דבר ראשון חשוב שתדעו שהאסטרטגיה הספציפית הזו מיועדת לעסקאות אקזיט.
זאת אומרת כשיש לנו עסקאות קצרות ואתם ראיתם שהטווחים כאן הם סביבות חצי שנה, שנה שנה וחצי ואנחנו רוצים לחסוך במיסים כמה שאפשר.

בגלל שאלו עסקאות קצרות ובדרך כלל יש בהם סיכון גבוה יותר מעסקאות נדל”ן מניב, כל שקל שאנחנו חוסכים בדו”ח האפס שלנו הוא חשוב ומשפיע על אחוזי הרווח הסופיים שלנו, אני מזכיר אנחנו לא נספיק להשכיר את הדירה למשך הרבה זמן, ולכן להוצאות של הקנייה והמכירה יש משקל גבוה מאוד בעסקה.
הפטורים שאנחנו יכולים לנצל ממס שבח ומס רכישה חוסך לנו המון המון כסף.

דבר שני הוא הזמן אופטימלי לעסקה.
כשאנחנו פועלים על פי האסטרטגייה הזו – הוא שנה וחצי.
כי כמו שראינו בתרשים, יש לנו מרחקים של בפטור של מס שבח שמתחדש לנו, ומה שאנחנו יכולים לעשות הוא בעצם לחזור על מה שעשינו עם דירה מס’ 1 ודירה מס’ 2 ולעשות את זה שוב ושוב עם דירה מס’ 3 ודירה מס’ 4 וכן הלאה.

נקודה אחרונה שאני רוצה שתזכרו הוא במידה ולא מכרנו בזמן – אנחנו נשלם מס רכישה + ריבית.
אני מחזיר אתכם אחורה להצהרה של משפרי הדיור, יש כאן סיכון מסויים.
תבינו שאנחנו מגיעים לרשויות ואומרים להם שאנחנו משפרי דיור אבל אנחנו צריכים להוכיח את זה ולמכור את הדירה הראשונה שלנו תוך שנה וחצי.
במידה ולא נעמוד בתנאי הזה, אנחנו נשלם את מס הרכישה עם קנס.

אז זה תיכנון מס אסטרטגי לעסקאות אקזיט, אני מקווה שזה היה לכם ברור עד עכשיו.
בעזרת השיטה הזו תוכלו לא לשלם מס רכישה בקנית דירה שניה וגם להתחמק ממס שבח במכירת דירה שניה.
אני ממליץ מאוד לפני שתיכנסו לעסקת אקזיט למי מכם שזה הפרופיל השקעות שלו, לתכנן את העסקה כבר מההתחלה בכדי לפעול על פי האסטרטגיה הזו.
מס רכישה ומס שבח הם חלק אינטגרלי גדול מאוד בכל עסקת נדל”ן ואם אנחנו יכולים לחסוך בהם זה מעולה בשבילנו.