כמו שאתם כבר יכולים לנחש, אנחנו נתקדם לשלב האחרון בפירמידה שלנו והוא חקר שוק ברמת הנכס עצמו.
נפרט איזה בדיקות אנחנו צריכים לעשות כבר בתוך הנכס עצמו, ואנחנו גם נדבר על הסיבה שהרבה משקיעים מפספסים את הנקודה החשובה בהשקעות, אבל רגע לפני אנחנו נפתח בבדיקות שאנחנו עושים בדירה עצמה בשלב הסיור בנכס.
מאפייני הדירה שצריך לבדוק בסיור בנכס
קודם כל אנחנו נבדוק את המאפיינים היבשים והמשמעותיים, זאת אומרת שאנחנו נרצה לראות שהכל בהתאם למודעה שראינו או מה שסוכם מראש עם בעל הבית.
1. מספר החדרים בדירה
לבדוק את מספר החדרים בדירה ולראות שהכל בהתאם.
2. גודל הדירה במ”ר
למדוד את גודל הדירה, האם זה אותו הגודל שנאמר במודעה ?
3. קומת הדירה
וגם איזה קומה מתוך כמה ?
זאת אומרת שאם אנחנו קומה 2 מתוך 7 קומות, או קומה 2 מתוך 2 קומות סביר להניח שיהיה הבדל בערך הנכס, כי בבניין שבו אנחנו קומה 2 מתוך 2 יש סבירות גם שיצמידו לדירה חלק מהגג ואולי גם הנוף שלה יהיה טוב יותר.
3. כיווני אוויר
אם כבר דיברנו על נוף, כמה כיווני אוויר יש לדירה ?
ככל שיש יותר זה יתרון משמעותי יותר.
4. מרפסת שמש
לשים לב האם יש בדירה מרפסת שמש, שזה תמיד יתרון ואם יש זה מוסיף לערך הנכס אלא אם כן זו חריגת בנייה שעליה נדבר בהזדמנות אחרת.
5. מספר חדרי שירותים ומקלחות בדירה
אני ממליץ שבדירה שיש בה 3 נפשות ומעלה צריך לפחות 2 חדרי שירותים כדי למנוע פקק בבוקר.
לגבי משפחות תמיד רצוי שתהיה מקלחת ושירותים אחת כללית, ועוד מקלחת + שירותים בסגנון סוויטה שמחוברים לחדר הורים.
חובה גם שיהיה פתחי איוורור במקלחות, ובמידה ואין חלון אז צריך וונטה, כי אם לא אז יהיה עובש על הקירות מהלחות במהלך הזמן.
6. מטבח
במידה וזו משפחה המטבח צריך להיות גדול ושימושי, במידה ואלו סטודנטים הוא יכול להיות קטן אבל עדיין צריך להיות שימושי, זאת אומרת שהוא בדרך כלל צריך לכלול כיריים, תנור, ואת כל המעטפת.
7. מיזוג
לבדוק האם קיים מיזוג או שאין וניקח את זה בחשבון בעלויות, כי מיזוג חובה שיהיה.(למרות שעלולים להיות מקרים שבהם קונה הדירה מאיתנו תהיה משפחה והיא תעדיף לבצע את השיפוץ בעצמה.)
8. סורגים בחלונות
האם קיימים סורגים בחלונות ?
זה מאוד מומלץ בקומה ראשונה ואחרונה, וגם בקומות הביניים בחדרי הילדים הקטנים.
9. ריהוט
לבדוק האם הדירה מרוהטת ?
ובכלל האם הריהוט מתאים לצרכי השוכר העתידי שלי ?
אם כן, במשא ומתן נתמקח עם המוכר שישאיר לנו גם את הרהיטים.
10. חנייה
לבדוק אם יש חנייה בטאבו ?
עוד לא למדנו על טאבו אבל המשמעות היא שאני רוצה לבדוק אם במקרה שאני קונה את הדירה אז אני מקבל גם חנייה שמוצמדת לה, העניין הזה מאוד מאוד משמעותי במקומות שיש בהם עומסי חנייה כמו תל אביב לדוגמא.
11. מחסן
מחסן הוא תמיד יתרון, ומשמש את כל מי שיגיע לגור בנכס.
אנשים תמיד אוהבים עוד מקומות איחסון.
12. צנרת אינסטלציה וביוב
האם היא חדשה או ישנה ?
ניתן לראות אם היא ישנה, כי בבנייה הישנה השתמשו בצנרת מברזל שהייתה מחוברת לקיר, אבל אם הברז יוצא מתוך שיש בכיור האמבטיה או במטבח, אז סביר להניח שהצנרת חדשה.
13. למדוד את הנכס פיזית
אני קופץ טיפה אחורה לגבי הגודל וממליץ לכם בחום למדוד את הנכס פיזית ולבדוק באמת מה גודל הדירה נטו בעצמנו.
14. לפתוח ברזים ולוודא שיש זרימת מים
לא להתבייש אלא לפתוח ברזים פיזית ולוודא שאין פה איזשהו ניסיון עקיצה שמנסים למכור לנו דירה שיש בה בעיות.
15. יש מים חמים בדירה ?
ואיזה דוד יש בדירה (שמש או חשמל) ?
16. בדיקת חשמל וארון חשמל
בודקים שאין בעיות עם החשמל והכל עובד, הולכים לארון חשמל ומתחילים לבדוק את המתגים מה עובד על מה ולראות שיש חשמל בכל הדירה ולא רק בחלק ממנה.
17. רטיבות בקירות
אנחנו רוצים לשים לב שאין רטיבות בתוך הקירות כי עניין האיטום הוא מאוד יקר ויעלה לנו המון כסף לתקן דבר כזה.
אל תפחדו לגעת בקירות ולבדוק אם אתם מרגישים לחות, אם פתאום יש לכם אבקה לבנה על היד אחרי שנגעתם בקיר זו תוצאה ישירה של רטיבות, או אם הקיר נראה מתנפח ומתקלף אז יש כאן אפשרות סבירה לחשוד שיש רטיבות בקירות אז לשים לב לעניין הזה, זה יכול לעלות המון כסף.
18. ממ”ד
לבדוק לגבי הממ”ד, האם יש לנו או אין לנו בדירה ?
מצד אחד דירות עם ממ”ד שוות יותר, אבל מצד שני דירות בלי ממ”ד אולי מיועדות לתמ”א 38 ופינוי בינוי שיכול להעלות את ערך הנכס בעתיד ועליהם נלמד בהמשך.
19. רצפה ישרה
זאת אומרת שאין בלטות שבורות מתחת לרגליים שלנו וגם לעניין השיפועים בו זמנית.
אני ממליץ מאוד לבדוק איפה כל פתחי הניקוז של המים לדוגמא אם אנחנו נמצאים בדירת גן אנחנו יוצאים לגינה ורואים פתח ניקוז, חברים קחו כוס מים ותשפכו ותראו אם המים עומדים או שהשיפוע הוא בסדר ואין לנו בעיות לגבי העניין הזה.
20. קירות טרומיים
המשמעות היא בעצם קירות שעשויים מבטון מזויין.
זאת אומרת שאם נרצה לשבור קיר שעשוי מבטון בשביל שיפוץ, זה יצריך מאיתנו הרבה יותר מאמץ וכסף במהלך השיפוץ.
21. חגורות ועמודים
זאת אומרת שיכול להיות לנו עמוד מסויים בבית שהוא חלק מהתומכים של כל הבניין ואנחנו בכלל לא נוכל לשבור אותו אז צריך לדעת את ההבדל בין עמוד תומך לבין קירות שאפשר לשבור בשיפוץ.
22. לבדוק את משולש היוקר
וזה אומר שירותים, מקלחת ומטבח.
זאת אומרת שאלו שלושת המקומות בבית שיעלו לנו הכי הרבה כסף בשיפוץ אז לבדוק טוב באיזה מצב הם נמצאים.
23. רמת שיפוץ של הדירה
מה רמת השיפוץ של הנכס ?
אם הדירה זקוקה לשיפוץ (זאת אומרת מוזנחת) / או ראוי למגורים ברמה ממוצעת / או משופצת.
וזה הכל לגבי הבדיקות שאנחנו נעשה בדירה, אבל יחד עם זאת על כל דירה שאנחנו מבקרים אנחנו חייבים למלא את הנתונים עליה בטבלת מעקב נכסים.
טבלת מעקב נכסים
זאת אומרת שכל נכס שראינו – נכנס לטבלת מעקב נכסים.
בטבלה הזו אנחנו נזין את כל המאפיינים שבדקנו לגבי כל דירה שביקרנו בה, וזה ייתן לנו אינדיקצייה מעולה כשאנחנו נשב ונמשיך את המחקר מהבית.
אני מדגיש שכל דירה שביקרנו בה נכנסת לטבלה כי אם לא – אנחנו נשכח את כל המידע שאספנו
אז לא לדלג ולא להתעצל, אין דבר כזה טוב את הדירה הזו אני אזכור, כי יש כל כך הרבה מאפיינים שאנחנו בודקים אז לתעד הכל!
רציתי לעשות לכם את החיים קלים אז צירפתי לכם טבלת מעקב נכסים שמצורפת בתחתית המאמר.
הרכבת הסטנדרט של האוכלוסייה
ואנחנו נעבור לחלק האחרון והעיקרי שלנו בחקר השוק והוא להבין את סוג האוכלוסייה ומה היא מחפשת.
וכאן רוב המשקיעים נופלים, כי הם רואים את הנכס העתידי מהעיניים שלהם ויש משקיעים שאומרים לדוגמא “תשמע אני לא הייתי מוכן לגור פה אז אני לא אקנה את הנכס הזה” וזו הטעות הגדולה ביותר שאפשר לעשות.
אתה משקיע – אתה לא מתכוון לגור פה, אבל יש אנשים שכן יהיו מוכנים לגור כאן ואתה צריך לעשות הפרדה, כי מבחינתך הנכס הזה שאתה קונה הוא עסק לכל דבר.
וכמו בכל עסק שקיים בעולם אנחנו יודעים שלכל עסק יש קהל יעד והקהל יעד הזה הוא לא אני.
אז עכשיו כשאני מבין שהצרכים והדעות שלי לא חשובים, אני פתוח מבחינה מנטלית להתחיל לחקור את קהל היעד שלי.
עכשיו אני מוכן להתחיל להרכיב את הסטנדרט של האוכלוסייה עם מספר שאלות שנשאל את עצמנו.
1. מי האוכלוסייה שלי ?
האם הם מבוגרים או זוג צעיר, או אולי סטודנטים / או משפחות / או שאולי אמהות חד הוריות.
לכל אחד יש צרכים שונים נכון ?
אם לדוגמא האוכלוסייה שלי הם מבוגרים אני לא ארצה לקנות דירה בקומה רביעית בלי מעלית, כי מבחינת המבוגרים זה מכשול מהותי בעסקה שבה אני ארצה למכור או להשכיר להם את הדירה נכון ?
אבל אם הייתה לי את אותה הדירה והפעם קהל היעד שלי היה סטודנטים בני 25, דירה בקומה רביעית בלי מעלית לא כל כך תשנה להם.
2. מספר נפשות ממוצע בכל משפחה
חשוב שנבין מהו מספר נפשות הממוצע בכל משפחה.
זה ייתן לי אינדיקצייה מעולה לגבי מספר פרמטרים בהמשך, כמו לדוגמא מספר חדרים מבוקש.
3. מספר חדרים המבוקש
זה יעזור לנו לכוון את עצמנו לדירות המתאימות לנו ביותר.
4. מספר חדרי שירותים ואמבטייה
האם חדר שירותים אחד מספיק או שמא צריך יותר ?
חשוב שנשים לב לצרכי הבית הממוצע בכל שוק איזורי.
5. קיר בין המטבח לסלון
חשוב לשים לב למי יש ולמי אין.
אם אני יודע אחרי חקר שוק מעמיק ש-85% מהדירות שברו את הקיר בין המטבח לסלון, אני אלך לפי הסטנדרט וגם אני אשבור קיר בין המטבח לסלון וזה לא משנה אם אני אוהב את זה או לא.
כי הלקוח שלי אוהב את זה, והוא זה שיגור כאן בעתיד.
6. עם מעלית או בלי מעלית
זה הכל תלוי בצרכים של האוכלוסייה המקומית ובסטנדרט שקיים באזור.
7. סוג ריצוף
זול או יקר ?
סיני או איטלקי ?
ישן או חדש, ריצוף של 20X20 או 80X80 ?
8. רמת השיפוץ של הדירה
מהי רמת השיפוץ של הדירה המקובלת באזור ?
9. בעיית חנייה
האם קיימת בעיית חנייה והאם יש לי איך לפתור אותה ?
בנוסף האם השכרת חניות היא דבר מקובל באזור וכך אולי נחפש לקנות דירה עם חנייה / שתיים בטאבו כדי להשכיר אותם לאנשים אחרים ?
10. כמה רכבים למשפחה
כמה רכבים יש למשפחה ממוצעת באוכלוסייה המקומית ?
בדרך כלל למשפחות שיש 2 רכבים אלו משפחות יותר יציבות, ואחרי שאני גם מסתובב ושואל את האוכלוסייה המקומית ועושה את החקר שלי, אני יכול להתחיל לחשב יכולת רכישה.
11. מה יכולת הרכישה של האוכלוסייה ?
למקרה שאני ארצה למכור את הנכס אני רוצה לדעת שיש בסביבה אנשים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש אותו.
או אם אני רוצה להשכיר את הנכס אני רוצה אוכלוסייה שתעמוד בתשלומי השכירות.
בשורה התחתונה – נדל”ן זה אנשים
אני תמיד חוזר על זה ואני תמיד אמשיך לחזור על זה שיישב לכם בראש, כי כשאנחנו מבינים שנדל”ן זה אנשים אנחנו יודעים שלאנשים יש צרכים, ואחד מהצרכים האלה הוא קורת גג, אז אם יש צורך – אנחנו הפיתרון.
אז זה הכל לנושא חקר השוק שלנו ברמת הנכס, תתחילו לעבוד מסודר תעקבו אחרי הכללים האלו ותעבדו בעיקביות.
כל מי שיעבוד באופן הזה ויתקדם בצורה שלבית ויסודית הוא יגיע בהכרח לעסקה שהוא מחפש ובצורה הנכונה ביותר ובלי הפתעות לא נעימות בדרך, אז קחו את זה איתכם ותשננו את כל מה שנאמר כאן, שיהיה בהצלחה.
